บ้านสร้างเองกำลังกลับมา: ทางเลือกใหม่ของผู้บริโภค ในวันที่บ้านจัดสรรไม่ตอบโจทย์ทั้งหมด

ตลาดที่อยู่อาศัยในปัจจุบันมีความหลากหลายมากขึ้น เพื่อรองรับความต้องการและข้อจำกัดที่แตกต่างกันของผู้บริโภคแต่ละกลุ่ม การเลือกซื้อบ้านในโครงการบ้านจัดสรรของผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นทางเลือกหลักของผู้ที่ต้องการความสะดวกสบาย การเข้าถึงสาธารณูปโภคครบครัน มาตรฐานการก่อสร้างที่ชัดเจน รวมถึงบริการหลังการขาย อย่างไรก็ตาม บ้านในโครงการจัดสรรยังมีข้อจำกัดหลายประการ ไม่ว่าจะเป็นการปรับเปลี่ยนโครงสร้าง รูปแบบ หรือฟังก์ชันการใช้งานที่ทำได้จำกัด ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ต้องแบกรับในระยะยาว ความเป็นส่วนตัวในการอยู่อาศัย ตลอดจนราคาบ้านที่ค่อนข้างสูงจากต้นทุนแฝง เช่น ค่าใช้จ่ายด้านการตลาดและกำไรของผู้พัฒนาโครงการ

ข้อจำกัดเหล่านี้ ทำให้ “การสร้างบ้านเพื่ออยู่อาศัยเอง” กลายเป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่ได้รับความสนใจเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มผู้ที่มีที่ดินเป็นของตนเอง ให้ความสำคัญกับการออกแบบบ้าน การเลือกวัสดุก่อสร้าง ความเป็นส่วนตัว และการควบคุมงบประมาณได้ด้วยตนเอง

สมาคมธุรกิจรับสร้างบ้านประเมินว่า มูลค่าตลาดรับสร้างบ้านของไทยอยู่ที่ราว 2 แสนล้านบาทต่อปี โดยพื้นที่ต่างจังหวัดมีสัดส่วนความต้องการสร้างบ้านเองสูงกว่ากรุงเทพฯ และปริมณฑล คิดเป็นประมาณ 75% ของมูลค่าตลาดทั้งหมด ตลาดนี้ประกอบด้วยผู้เล่นที่หลากหลาย ตั้งแต่ผู้รับเหมาก่อสร้างรายย่อย ไปจนถึงบริษัทรับสร้างบ้านรายใหญ่ที่มีเครือข่ายสาขาครอบคลุมทั่วประเทศ

ขณะเดียวกัน ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่บางส่วนเริ่มขยายธุรกิจเข้าสู่ตลาดรับสร้างบ้านมากขึ้น เพื่อสร้างแหล่งรายได้ใหม่ท่ามกลางภาวะตลาดบ้านจัดสรรที่ซบเซา สะท้อนว่าตลาดรับสร้างบ้านกำลังเป็นอีกหนึ่งแรงขับเคลื่อนสำคัญในห่วงโซ่อุปทานภาคการก่อสร้าง ทั้งในแง่เม็ดเงินหมุนเวียน การจ้างงาน และการส่งต่อผลบวกไปยังธุรกิจที่เกี่ยวเนื่อง เช่น วัสดุก่อสร้าง งานรับเหมา บริการตกแต่ง เครื่องใช้ไฟฟ้า และเฟอร์นิเจอร์ ซึ่งล้วนมีบทบาทต่อระบบเศรษฐกิจไทยโดยรวม

ผลสำรวจความเห็นผู้บริโภคด้านที่อยู่อาศัยของ SCB EIC ปี 2025 ชี้ให้เห็นว่า กลุ่มผู้มีแผนสร้างบ้านเองถึง 58% สนใจสร้างบ้านในต่างจังหวัด เพิ่มขึ้นจาก 55% ในปี 2024 และ 42% ตั้งงบประมาณก่อสร้างไว้ที่ 1–3 ล้านบาท (ไม่รวมค่าที่ดิน) เพิ่มขึ้นจาก 38% ในปีก่อนหน้า สะท้อนการมองหาความคุ้มค่าภายใต้งบประมาณที่จำกัดมากขึ้น

ในด้านแหล่งเงินทุน กลุ่มผู้มีแผนสร้างบ้านเองกว่า 57% วางแผนชำระค่าก่อสร้างด้วยการขอสินเชื่อ โดยพบว่ากลุ่มที่ตั้งงบประมาณก่อสร้างมากกว่า 10 ล้านบาท มีสัดส่วนการพึ่งพาสินเชื่อต่ำกว่ากลุ่มงบประมาณต่ำกว่า เนื่องจากเป็นกลุ่มรายได้สูงที่สามารถชำระด้วยเงินสดได้มากกว่า

จากผลสำรวจดังกล่าว สามารถสะท้อนเทรนด์การสร้างบ้านของผู้บริโภคออกมาเป็น 3 มิติสำคัญ ได้แก่

1.การมองหาความคุ้มค่าภายใต้งบประมาณจำกัด (Smart Value Living)

2.การปรับฟังก์ชันบ้านให้สอดคล้องกับการใช้งาน (Adaptive Living)

3.การให้ความสำคัญกับความยั่งยืนและสิ่งแวดล้อม (Green Living)

ในมิติของ Smart Value Living

ภาวะหนี้ครัวเรือนและค่าครองชีพที่อยู่ในระดับสูง ส่งผลให้ผู้มีแผนสร้างบ้านเอง โดยเฉพาะกลุ่มรายได้น้อยถึงปานกลาง ปรับลดงบประมาณก่อสร้างลงจากที่ตั้งไว้เดิม กลุ่มที่ตั้งงบไม่เกิน 3 ล้านบาทมีสัดส่วนมากกว่า 80% ที่มีแนวโน้มลดงบ ขณะที่กลุ่มรายได้สูงซึ่งตั้งงบมากกว่า 3 ล้านบาทขึ้นไป มีสัดส่วนการลดงบประมาณน้อยกว่า

ต้นทุนก่อสร้างที่เพิ่มขึ้นเป็นอีกปัจจัยกดดันสำคัญ โดยดัชนีราคาค่าก่อสร้างบ้านมาตรฐาน (HCCI) ปรับเพิ่มจาก 100.31 ในปี 2020 เป็น 116.0 ในปี 2025 หรือเฉลี่ยราว 3% ต่อปี จากราคาวัสดุก่อสร้างและค่าแรงที่สูงขึ้น ส่งผลให้ผู้สร้างบ้านเองต้องเผชิญความเสี่ยงงบประมาณบานปลาย การลดขนาดบ้าน การเลือกใช้วัสดุทดแทนที่ราคาถูกลง รวมถึงความเสี่ยงด้านคุณภาพงานก่อสร้าง

ผู้มีแผนสร้างบ้านเองส่วนใหญ่จึงเลือกปรับลดงบประมาณในส่วนงานตกแต่ง แต่ยังคงงบประมาณสำหรับงานโครงสร้างไว้ โดย 48% ลดงบวัสดุตกแต่ง ขณะที่ 34% เลือกคงงบงานโครงสร้าง ด้วยเหตุผลด้านความปลอดภัยและต้นทุนซ่อมแซมในระยะยาว นอกจากนี้ การเลือกผู้รับเหมาก่อสร้างยังแตกต่างตามระดับงบประมาณ โดยกลุ่มงบไม่เกิน 5 ล้านบาทมักเลือกผู้รับเหมารายย่อยแบบเหมารวม ขณะที่กลุ่มงบมากกว่า 5 ล้านบาทนิยมเลือกบริษัทรับสร้างบ้านหรือผู้เชี่ยวชาญเฉพาะด้านในแต่ละส่วน

ในมิติของ Adaptive Living

การสร้างบ้านเองเปิดโอกาสให้ผู้บริโภคสามารถออกแบบฟังก์ชันที่สอดคล้องกับการใช้งานจริงมากกว่า โดยเฉพาะบ้านที่รองรับการอยู่อาศัยของคนหลายช่วงวัยตามแนวคิด Universal Design กลุ่มผู้มีแผนสร้างบ้านเองให้ความสำคัญกับวัสดุที่เป็นมิตรต่อสุขภาพ เช่น สี Low VOCs และวัสดุปูพื้นที่เหมาะกับสัตว์เลี้ยง ซึ่งแม้จะมีราคาสูงกว่า แต่ผู้บริโภคส่วนใหญ่ยินดีจ่ายเพิ่ม 1–5% เพื่อคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น

ขณะเดียวกัน แม้เทคโนโลยีการก่อสร้างแบบโมดูลาร์และพรีแฟบริเคชันจะได้รับความสนใจจากผู้มีแผนสร้างบ้านเองราว 43% จากความรวดเร็วและการควบคุมคุณภาพ แต่ยังมีอีกกว่า 57% ที่ยังไม่มั่นใจ เนื่องจากความกังวลด้านความยืดหยุ่นในการต่อเติมหรือปรับเปลี่ยนโครงสร้างในอนาคต สะท้อนว่าผู้บริโภคยังให้ความสำคัญกับการปรับบ้านตามช่วงชีวิตในระยะยาว

ในมิติของ Green Living

ผู้มีแผนสร้างบ้านเองกว่า 73% สนใจสร้างบ้านที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมหรือได้รับการรับรองมาตรฐานอาคารเขียว โดยเฉพาะกลุ่มรายได้ปานกลางถึงสูง เหตุผลหลักมาจากการประหยัดพลังงาน สุขภาพที่ดี และการลดผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม วัสดุก่อสร้างประหยัดพลังงาน เช่น หลังคาสะท้อนความร้อน ฉนวนกันความร้อน และกระจก Low-E ได้รับความสนใจในวงกว้าง โดยกว่า 92% ของผู้มีแผนสร้างบ้านเองให้ความสำคัญ และ 93% ยอมจ่ายเงินเพิ่มเพื่อการประหยัดพลังงานในระยะยาว

ทั้งหมดนี้สะท้อนว่า ตลาดรับสร้างบ้านกำลังก้าวเข้าสู่ช่วงเปลี่ยนผ่านสำคัญ ผู้ประกอบการในห่วงโซ่อุปทานจำเป็นต้องปรับตัวจากการแข่งขันด้านราคา ไปสู่การนำเสนอโซลูชันที่ตอบโจทย์ความคุ้มค่า ฟังก์ชันการใช้งาน และความยั่งยืน ขณะที่บทบาทของภาครัฐในการส่งเสริมอาคารเขียว ผ่านมาตรการด้านสินเชื่อ ภาษี และแรงจูงใจทางเศรษฐกิจ จะเป็นอีกกลไกสำคัญในการผลักดันตลาดบ้านสร้างเองให้เติบโตอย่างมีคุณภาพในระยะยาว