รังสิตไม่ใช่ทำเลใหม่ของค้าปลีกไทย แต่กำลังกลายเป็นทำเลที่ “เกมแข่งขัน” เข้มข้นขึ้นกว่าเดิม หลังเซ็นทรัลพัฒนา หรือ CPN เผยภาพ Mega-Scale Transformation Project ที่ใหญ่ที่สุดที่เคยทำมา บนพื้นที่ 750 ไร่ในย่านรังสิต เพื่อพัฒนาเป็นเมืองแห่งอนาคตในรูปแบบ Mixed Use ขนาดใหญ่
ภายใต้โครงการนี้ หนึ่งในองค์ประกอบสำคัญคือ Super Regional Mall หรือศูนย์การค้าขนาดใหญ่พิเศษ ที่จะทำหน้าที่เป็นแม่เหล็กหลักในการดึงทราฟิกเข้าสู่พื้นที่ และเมื่อผสานเข้ากับ Ecosystem ที่เซ็นทรัลพัฒนาวางไว้รอบโครงการ ก็ยิ่งทำให้ภาพของรังสิตกำลังขยับจาก “ทำเลค้าปลีก” ไปสู่การเป็น “จุดหมายปลายทาง” ที่รวมการใช้ชีวิต การทำงาน และการใช้บริการต่าง ๆ ไว้ในพื้นที่เดียวกัน เพื่อเข้ามาเป็นอีกหนึ่งทางเลือกในย่านรังสิต
สำหรับพื้นที่ 750 ไร่ เดิมเป็นพื้นที่ของโรงงานไทยเมล่อนโปลีเอสเตอร์เก่า ซึ่งเซ็นทรัลพัฒนาซื้อที่ดินส่วนแรกประมาณ 616 ไร่ในปี 2554 ก่อนทยอยซื้อเพิ่มเพื่อรวมเป็นแปลงใหญ่ในเวลาต่อมา และพื้นที่นี้เพิ่งเปลี่ยนสีผังเมืองจากเดิมผังสีม่วง (ที่ดินอุตสาหกรรมและคลังสินค้า) เป็นผังสีแดง (ที่ดินพาณิชยกรรมและที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก) หลังมีการใช้บังคับผังเมืองรวมเมืองท่าโขลง-คลองหลวง-รังสิต ฉบับใหม่ในเดือนมกราคม 2569
นอกจากนี้ พื้นที่ 750 ไร่ของเซ็นทรัลพัฒนายังมีความน่าสนใจในเรื่องของทำเล เพราะอยู่ตรงข้ามโรงกษาปณ์ บนถนนพหลโยธิน ใกล้ทางยกระดับดอนเมืองโทลล์เวย์ และได้รับอานิสงส์จากทางหลวงพิเศษ M6 บางปะอิน-นครราชสีมา รวมถึงอยู่ไม่ไกลจากรถไฟฟ้าสายสีแดงสถานีรังสิต ขณะที่ส่วนต่อขยายจากรังสิตไปมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ศูนย์รังสิต ก็กำลังเดินหน้าสู่การก่อสร้าง ซึ่งยิ่งเพิ่มน้ำหนักให้ทำเลนี้ในระยะยาวมากขึ้น
สิ่งที่ทำให้เซ็นทรัลพัฒนากล้าลงทุนโครงการใหญ่ที่สุดในย่านรังสิต Talk About Market มองว่า มาจากข้อเท็จจริงสำคัญว่า “รังสิตคือขุมทรัพย์ทางค้าปลีก” ที่มีองค์ประกอบพร้อมทั้งในมิติทราฟิก กำลังซื้อ และศักยภาพการขยายเมือง ซึ่งประกอบด้วย
1.รังสิตคือประตูสู่โซนเหนือของกรุงเทพฯ และเป็นทำเลที่มีทราฟิกหนาแน่น
รังสิตเป็นจุดเชื่อมของการเดินทางระหว่างกรุงเทพฯ ตอนบน ปทุมธานี อยุธยา รวมถึงเส้นทางขึ้นภาคเหนือและอีสาน ทำให้ปริมาณคนผ่านในทำเลนี้สูงในแต่ละวัน อ้างอิงจากฟิวเจอร์พาร์คและสเปลล์ ซึ่งเป็นแลนด์มาร์กค้าปลีกดั้งเดิมของรังสิต พบว่าทำเลนี้มีปริมาณจราจรราว 330,000 คันต่อวัน หรือมากกว่า 120 ล้านคันต่อปี
2.รังสิตไม่ใช่แค่มีคนผ่าน แต่มีฐานผู้ใช้จริงทั้งจากการอยู่อาศัย การศึกษา และการทำงาน
รังสิตมีความเป็นเมืองที่ไม่ได้มีเพียงทราฟิกชั่วคราวเพียงอย่างเดียว แต่ประกอบด้วยหมู่บ้านจัดสรร มหาวิทยาลัยต่าง ๆ เช่น มหาวิทยาลัยรังสิต มหาวิทยาลัยกรุงเทพ มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ โรงพยาบาล และหน่วยงานราชการ รายล้อมอยู่เป็นจำนวนมาก ทำให้คนที่อยู่ในรังสิตไม่ได้เข้าห้างเพียงเพื่อช้อปปิ้ง แต่ใช้ศูนย์การค้าเป็นพื้นที่ใช้ชีวิต กินข้าว นัดพบ ทำธุรกรรม เรียนพิเศษ และมาใช้เวลาในวันหยุด ทำให้เอื้อต่อการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่แบบ Mixed Use เพื่อตอบโจทย์พฤติกรรมเหล่านี้ได้เช่นกัน
ท่ามกลางโอกาสทางธุรกิจที่กล่าวมา การเข้ามาแข่งขันในสมรภูมิรังสิตของเซ็นทรัลพัฒนายังต้องเผชิญกับความท้าทายสำคัญจากผู้เล่นเดิมในพื้นที่อย่าง ฟิวเจอร์พาร์ค รังสิต ของตระกูลหวั่งหลี ที่อยู่ห่างจากโครงการของเซ็นทรัลพัฒนาประมาณ 5 กิโลเมตร ได้เดินหน้าปรับโครงสร้างครั้งใหญ่ ผ่านการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสภายใต้ชื่อ “ฟิวเจอร์ซิตี้ รังสิต”
โครงการดังกล่าวได้รวมองค์ประกอบหลากหลายเข้ามาไว้ในพื้นที่เดียวกัน ทั้งโรงแรมโนโวเทลที่มีการขยายพื้นที่เพิ่มเติม , Hop Inn, อาคารสำนักงาน Rangsit Business Park, GO Wholesale, โรงพยาบาลเปาโล, โรงพยาบาลสัตว์ทองหล่อ, โชว์รูมและศูนย์บริการรถยนต์ เช่น BMW, Auto 1, Home Pro, Index Living Mall รวมถึงบริการอื่น ๆ บนพื้นที่กว่า 600 ไร่ ผืนเดียวกับศูนย์การค้าฟิวเจอร์พาร์คและสเปลล์ เพื่อประกอบเป็นโครงการ Mixed Use ที่เสริมความแข็งแกร่ง และเพิ่มศักยภาพในการดึงดูดทราฟิกให้มากยิ่งขึ้น
และที่สำคัญโครงการฟิวเจอร์ซิตี้ รังสิต ยังมีท่ารถตู้ที่เป็นศูนย์รวมการเดินทางไปยังพื้นที่ต่างๆ อีกด้วย
นอกจากนี้ ถ้ามองไปที่เฉพาะศูนย์การค้าฟิวเจอร์พาร์คและสเปลล์ ถือเป็นศูนย์การค้าขนาดใหญ่ที่อยู่คู่รังสิตมาอย่างยาวนาน บนจุดขายศูนย์การค้าที่รวม 14 ห้างและร้านขนาดใหญ่ชั้นนำไว้ด้วยกัน เช่น เซ็นทรัล, โรบินสัน, บิ๊กซี, พาวเวอร์บาย, ซูเปอร์สปอร์ต และร้านค้าปลีกอีกกว่า 1,000 ร้านค้า ที่มีลูกค้าใช้บริการมากถึง 180,000 คนต่อวัน
และในปีที่ผ่านมา ฟิวเจอร์พาร์คได้มีการรีโนเวตครั้งใหญ่ ให้มีความทันสมัยและเป็นศูนย์กลางไลฟ์สไตล์ครบวงจรบนคอนเซ็ปต์ “Your Lifestyle. Your Future.” เพื่อดึงดูดผู้บริโภค และตั้งรับการแข่งขันอีกทางหนึ่ง
สิ่งเหล่านี้ทำให้เห็นว่าบริบทของการแข่งขันย่านรังสิตไม่ได้เพียงห้างชนห้างเท่านั้น แต่เป็นการแข่งขันแบบเมืองชนเมือง ผ่าน Mixed Use ของโครงการใหญ่ทั้งสองโครงการ
โดยเซ็นทรัลพัฒนาเป็นเมืองที่ถือครองที่ดินขนาดใหญ่และมีโอกาสออกแบบทุกอย่างตั้งแต่ต้น อีกฝั่งคือผู้เล่นเดิมที่มีฐานทราฟิก แบรนด์รับรู้ และพฤติกรรมผู้บริโภคฝังแน่นอยู่แล้วในพื้นที่
และการเข้ามาของเซ็นทรัลพัฒนาในครั้งนี้ ทำให้เห็นว่ารังสิตไม่ได้เป็นเพียงโซนชานเมืองธรรมดาอีกต่อไป แต่กำลังถูกยกระดับเป็นสนามแข่งขันเชิงยุทธศาสตร์ของค้าปลีกและอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ ตอนเหนือ และคำถามสำคัญหลังจากนี้อาจไม่ใช่แค่ว่าใครมีโปรเจกต์ใหญ่กว่า แต่คือใครจะสามารถครองทั้งทราฟิก เวลา และพฤติกรรมการใช้ชีวิตของคนรังสิตได้มากกว่ากัน
About The Author
